Avaliar o patrimônio é uma tarefa que requer seriedade e competência, seja na avaliação de imóveis, bens móveis ou intangíveis alheios. Nessa atividade, o profissionalismo irrepreensível e a constante atualização tecnológica, leva à precisão, aos valores venais e locativos dos bens avaliados, fundamentais para um bom negócio.

 

Porque contratar um engenheiro para elaborar um laudo de avaliação?

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- Porque este profissional não tem interesse na comercialização de imóveis, o valor de seus honorários não está vinculado ao valor da avaliação e portanto, eticamente é o mais indicado.

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- Porque a legislação atual determina que apenas o engenheiro esta habilitado para emitir laudo de avaliação.

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- Porque o engenheiro, através de critérios técnicos e científicos normatizados pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), determina o valor de um imóvel  e  que somente um profissional habilitado, como por exemplo, o engenheiro agrônomo no meio rural, ou o engenheiro civil ou o arquiteto nas áreas urbanas, têm condições de realizar e principalmente justificar e embasar o valor apresentado.

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Este processo é apresentado na forma de um laudo de avaliação, onde todos os dados que levaram a concluir por um determinado valor são apresentados para que qualquer um possa comprovar a veracidade dos fatos.

 

O que é o serviço de Avaliação de Imóveis?

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É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominados intangíveis. Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.

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Os bens materiais são os imóveis urbanos, comerciais e industriais, rurais, veículos, máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes.

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Na categoria dos intangíveis, estão incluídos o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.

 

Quem pode fazer Avaliações de Imóveis?

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A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional reservado aos engenheiros e arquitetos especialistas na área de engenharia econômica e de avaliação.

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A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros — em suas diversas especialidades — dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA. As atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, bem como, suas partes integrantes e pertences, como máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, devem ser de atribuição dessas profissões.

 

Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?

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É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.

 

O que o Engenheiro de Avaliações deve conhecer?

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Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não somente as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde o imóvel está situado.

 

Qual é a melhor maneira de se Avaliar um imóvel?

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Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação direta com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.

 

Quais os métodos de avaliação?

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Existem diversos métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Método da Renda, Método Residual, Método Involutivo e Método de Custo de Reprodução, que buscam o valor por meio de outras evidências..

 

Qual a diferença entre valor e preço?

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O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Ele pressupõe uma situação de negócio entre as duas partes envolvidas, de modo que não haja qualquer pressão externa sobre elas.

 

O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e este, sim, sofre pressões externas.

 

Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.

 

A Norma diz: “O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde, também, ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”.

 

O valor não é característica do bem a ser avaliado, podendo variar, porém, se considerarmos um determinado momento, ele é único.

 

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa de acordo com os agentes da negociação e, também, está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

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Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.

 

Por que contratar uma empresa de avaliação de imóveis?

 

Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens, bem como, para atuar nas diversas situações em que se requerem determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido diretamente no negócio.

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A avaliação de imóvel também é prevista em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado que sempre se busque uma correta avaliação de um imóvel para que, após saber seu valor, se coloque à venda ou locação.

 

Nos últimos tempos surgiram notícias veiculadas em alguns órgãos de imprensa procurando reacender uma antiga polêmica, relativa à atribuição exclusiva aos engenheiros e arquitetos da realização de avaliações imobiliárias. Em especial, discute-se a extensão dessa atribuição aos corretores de imóveis.

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No intuito de informar à sociedade, gostaríamos de trazer alguns esclarecimentos úteis, encerrando esta polêmica, uma vez ser inquestionável que a realização de laudos de avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais registrados nos CREAs, dentro das diversas modalidades, cabendo aos corretores de imóveis "opinar em transações imobiliárias".

 

Natureza técnica

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As avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações, cujo acervo técnico foi obtido através de centenas de trabalhos, livros e outros materiais reunidos em dezenas de encontros promovidos por 26 entidades profissionais existentes em nosso país.

 

O assunto relativo a avaliações imobiliárias encontra-se hoje normatizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em trabalho coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da entidade. De acordo com a normatização, só pode ser executado por aqueles que possuem formação acadêmica de um curso de Engenharia ou Arquitetura.

 

Natureza jurídico-legal

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A lei que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo - Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, determina que são atividades e atribuições desses profissionais, dentre outras, "avaliações, vistorias, perícias, pareceres". Da mesma forma a Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, especifica as seguintes atividades: "Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico".

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Já o Código de Processo Civil em seu Artigo 145, modificado pela Lei nº 7.270, de 10 de dezembro de 1984, estabelece que "os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente"... Mais adiante, o mesmo texto legal, em seu Artigo 420, discrimina: "a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação".

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A Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades por ações diz, por sua vez, que "... a avaliação dos bens será feita por três (3) peritos ou por empresa especializada..." e que "... os peritos ou a empresa avaliadora deverão apresentar laudo fundamentado...". Assim também, o Decreto-lei nº 2.300, de 21 de dezembro de 1986, que dispõe sobre licitação e contratos da Administração Federal, considera serviços técnicos profissionais especializados, entre outros: "pareceres, perícia e avaliações em geral."

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Seguindo essa mesma linha, a Resolução nº 345 do Confea, de 27 de julho de 1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (Artigo 27, Letra " f ", da Lei Federal 5.194), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo textualmente aos profissionais registrados nos Crea's: "... vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis...". Mais ainda, determina claramente o caso de nulidade quando este procedimento não for seguido: "serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no Artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos Crea's".

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Mais recentemente, a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que criou o Código de Defesa do Consumidor, prevê como prática abusiva "colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço de desacordo com as normas expedidas pelos órgãos competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas...". Em consonância com este dispositivo legal, basta verificar todas as normas brasileiras relativas à avaliação, onde consta que "... a determinação desse valor é da responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Crea..."

 

Interpretação legal

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A jurisprudência em nossos tribunais é farta em decisões relativas ao assunto. A maioria esmagadora das decisões coincide no que se refere à exclusividade da atribuição a engenheiros e arquitetos procederem perícias. "A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro..." (Conselho de Justiça Federal). "São nulas as perícias e arbitramentos em ações renovatórias e revisionais... realizadas por técnico em contabilidade... os conhecimentos técnico-científicos que esse trabalho exige, ..., fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto." (Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro). "Laudo pericial - Exame feito por Corretor de Imóveis - Inabilitação legal - Nulidade. ... Não poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional se restringe, como estabelecido no Art. 7º da Lei nº 4.116/62, a de mediador na venda, compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser realizada, como deverá sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei nº 53194/66" (Tribunal de Justiça de Minas Gerais).

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Em "O Direito de Construir", de autoria do saudoso jurista Hely Lopes Meirelles, encontramos uma citação lapidar sobre o assunto: "A avaliação de imóveis vem se especializando dia a dia, com a elaboração de normas técnicas e de fórmulas matemáticas para a quantificação de seus valores, o que a tona privativa de engenheiros, arquitetos e agrônomos, detentores do privilégio profissional de todas as perícias prediais...".

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O advogado Huagih Bacos, presidente da CVI-SP, Corretor de Imóveis, Conselheiro do Creci/SP e 4º Vice-Presidente do Sciesp, em artigo intitulado "Da importância da avaliação na nova ação revisional de aluguel", por sua vez, enfoca a avaliação prévia do imóvel como essência primordial da ação revisional de aluguel e dependente da prova pericial de engenheira. "Em que pese a autoridade dos corretores de imóveis, a sua opinião (Artigo 3º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978) traduzida em declaração que legalmente não tem valor decisivo", afirma o advogado.

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O ilustre jurista Carlos Mário da Silva Veloso, integrante da mais alta corte jurídica do país, o Supremo Tribunal Federal, em palestra apresentada na Sociedade Mineira de Engenheiros, no dia 3 de agosto de 1988, afirmou textualmente que "as avaliações de imóveis são exclusivas dos engenheiros".

 

Ética

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Em 30 de janeiro de 1988, os presidentes do Crea-MG e do Creci-4ª Região, assinaram um "acordo de cavalheiros", onde consta que "laudo, perícias, avaliações, vistorias, revisionais, inclusive de aluguéis, ..., serão de competência exclusiva dos profissionais registrados no Crea, ...," e que "ao corretor de imóveis, ..., caberá, tão somente, opinar, quanto ao valor de mercado..."

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Visando encerrar esta polêmica, trazemos à reflexão um aspecto de cunho ético fundamental, raras vezes abordado em discussões sobre o assunto, mas que se tornou regra obrigatória em países do primeiro mundo. Refere-se ao interesse conflitante entre aquele que avalia e aquele que vende, da mesma forma que, aos médicos, por questões éticas, é vedado serem proprietários de farmácia, ou seja, promoverem a venda de medicamentos.

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Assim, julgamos que embora todo o aspecto legal e técnico seja claro no que se refere à exclusividade profissional dos engenheiros e arquitetos em promoverem avaliações imobiliárias, o aspecto ético é relevante, tendo em vista a incompatibilidade de os corretores de imóveis, legítimos interessados nos resultados destas avaliações, elaborarem laudos de avaliação.

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Fontes: IBAPE – Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Código do Processo Civil, site precisão (Eng. Civil e Advogado FRANCISCO MAIA NETO), site mrcl (Eng. Agronomo Marcelo Rossi de Camargo Lima), ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653, publicações em congressos e legislação vigente.